Акмолинская правда (Кокчетав, Кокшетау, Степногорск, Щучинск)

ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС

СКОЛЬКО СТОИТ ИПОТЕКА?, А СНЯТЬ КВАРТИРУ?

Сколько стоит ипотека?
Взявшийся за решение жилищных проблем своей семьи рядовой гражданин нашей страны, вот уже столько времени имея дело с продолжающими, несмотря на кризис, пребывать на поднебесных уровнях ценами нажилье, расстраивается. Ему хочется надеяться, чтобы высокие цены на жилье пошли на поступательное снижение и сделались более или менее доступными.

Однако профессионалы от торговли недвижимостью не оставляют ему и повода для подобного рода надежд. Они говорят, что, раз уже цена барреля нефти пошла вверх, то следует ожидать не снижения, а повторного повышения стоимости жилья. Оно и понятно. Тем, кто занимается торговлей недвижимостью, высокие цены выгодны. Потому что это означает, что спрос высок и, соответственно, конъюнктура в данной сфере бизнеса благоприятная. Тем, кто думает покупать, хочется, чтобы цены были как можно более низкими. Многие, видя, что ситуация на рынке недвижимости меняется, решаются оформить ипотечный кредит, не представляя себе объем предстоящих расходов. Между тем «плата за кредит» не ограничивается только процентной ставкой.
Одна знакомая посетовала в разговоре, что, собравшись с мужем приобрести квартиру, никак не может оформить ипотеку. Решив повторить их путь, я обошла банки и узнала, что же необходимо для приобретения заветной суммы на покупку жилья. Как оказалось, «плата за кредит» не ограничивается только процентной ставкой. Уже на начальном этапе при оформлении кредита я столкнулась с целым списком трат: комиссии банку, плата нотариусу и оценщику, вознаграждение риелторам и брокерам. Оговорюсь, далеко не все пункты обязательно будут присутствовать в каждом конкретном случае, но без «обязательных» не обойтись при любом раскладе и в любом банке. Во-первых, это государственные пошлины за регистрацию ипотечной сделки. Во-вторых, оплата страхования приобретаемого по ипотеке имущества от риска утраты и повреждения. И, в-третьих, услуги нотариуса при оформлении сделки и услуги независимой оценочной компании на этапе подготовки документов для кредита. Участие оценщика-необходимое условие, чтобы банк мог адекватно оценить качество и ликвидность залога. Стоимость услуг оценочных компаний колеблется от 20 до 30 тысяч тенге. А вот без услуг риелтора или кредитного брокера вполне можно обойтись, если самостоятельно заниматься оформлением кредита - это несложно, но потребует некоторого времени.
Почти все остальные возможные расходы - это длинный перечень банковских комиссий: единовременная комиссия за рассмотрение заявки; единовременная комиссия за выдачу кредита; единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств; единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета; единовременная комиссия за открытие аккредитива; единовременная комиссия за аренду банковского сейфа; комиссия за выпуск и обслуживание расчетной карты. Набор этих комиссий может меняться. Поэтому, прежде чем подавать заявку на кредит, стоит заранее узнать полный перечень всех платежей, которые предусмотрены в банке. Разница в расходах может быть очень большой: размер сопутствующих платежей колеблется в диапазоне от 1 % до 4% от стоимости кредита.
Многие банки берут комиссию за выдачу кредита - от 0,5% до 1,5% от суммы кредита. Однако иногда в рамках каких-либо акций кредиторы отменяют все комиссии и позволяют заемщику неплохо сэкономить.
ВСЕРЬЁЗ И НАДОЛГО
Ко второй группе относятся платежи, которые предстоит оплачивать на протяжении всего срока кредита. Это проценты за пользование кредитом, сам кредит и страхование. По закону сегодня для заемщика обязательным является только страхование объекта залога от риска утраты или повреждения. Это обеспечивает защиту интересов не только банка, но и заемщика. Ведь в случае неприятностей придется платить даже за то жилье, которым уже невозможно пользоваться или которое требует капитального ремонта. При наличии страховки эта проблема решается без ущерба для обеих сторон: страховая компания выплачивает долг банку, и вы можете жить спокойно. По закону, заемщик обязан оформить страховку только на сумму, равную стоимости кредита. Однако имеет смысл заплатить чуть больше и купить полис на всю стоимость квартиры. Тогда в случае ущерба жилью вы получите не только избавление от долга перед банком, но и полноценную компенсацию своих потерь. Есть еще два вида страхования: страхование жизни и трудоспособности и титульное страхование - от риска утраты права собственности. Некоторые банки до сих пор настаивают на том, чтобы клиентом сразу оформлялся тройной пакет, ведь ипотечные отношения предполагают, как правило, долгий срок. А от неприятностей и проблем со здоровьем сегодня никто не застрахован. В некоторых банках можно обойтись без этих видов страхования, но в таких случаях кредитор может немного повысить процентную ставку по кредиту. Так что экономия выходит сомнительная.
Иногда встречаются некоторые хитрые виды комиссии. Бывает, что банк анонсирует очень привлекательную для заемщиков ставку, но в договоре прописывает еще обязательную комиссию «за обслуживание кредита». Фактически это -дополнительный ежемесячный платеж, который можно приплюсовать кпроцентной ставке.
НА ЧТО ХВАТАЕТ НАШИХ ДОХОДОВ
Но даже при правильном оформлении всех бумаг, банк оставляет за собой право выдачи средств, досконально изучая все доходы семьи. Финансовым институтам необходимо убедиться, что цена приобретаемого объекта жилья в определенном регионе будет по карману его клиенту. Что значит -«по карману»? Это значит - позволительной. Базовая мера измерения позволительности по жилью в определенном регионе заключается в «ratio of median house prices to median familial disposable incomes» - «соотношении цен среднего дома со средним семейным чистым доходом». В странахс давней устойчивой экономикой это не абстракция, а совершенно конкретный цифровой уровень.
Объясним это на таком простом примере. Положим, наш средний семейный доход составляет $1000 в год. По стандартам кредитования получается, что мы можем использовать самое большее 28% нашего месячного дохода на обслуживание жилищного ипотечного долга. Следовательно, у нас каждый месяц высвобождается (1000:12)*.28=23,33 доллара, которые мы можем использовать для оплаты ипотеки. Теперь нам необходимо вычислить месячную стоимость каждой тысячи долларов, которые мы занимаем, для того, чтобы мы могли узнать, сколько мы можем тратить на жилье.
При 30-летнем кредите по фиксированной ставке в 7% одалживание 1000 долларов обходится в $6,65 в месяц. Поэтому мы можем занять в кредит 23,33:6,65 = 3,5 раза по 1000 долларов (то есть 3, 5x1000=3500 долларов).
А это значит, что семья (муж и жена, получающие в среднем по 400 долларов в месяц на каждого), зарабатывающая $9600, может позволить себе покупку дома или иного жилья самое большее за $33 600. Это - самое большее, что она может себе позволить. При наличии таких условий банк может предоставить им ипотечный кредит. Если они попросят больше, банковскому менеджеру надо десять раз подумать, прежде чем рискнуть. Ибо это будет рискованный кредит.
Однако это только в идеале. Ибо сегодня в Казахстане ни один банк второго уровня не выдает ипотечный кредит на 30 лет по 7-процентной фиксированной ставке. Одна из иностранных экспертных компаний проанализировала в прошлом году условия выдачи ипотечных займов в 60 государствах мира, втом числе и в Казахстане. Специалисты пришли к выводу, что самые оптимальные условия кредита на улучшение жилищных условий в Дании, а самые невыгодные - в Туркмении. Казахстан же по доступности ипотеки оказался на 55-м месте.
При составлении рейтинга учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья.
Так, например, при получении кредита на 20 лет средняя процентная ставка в Дании составляет всего 1,36%, переплата 114%. В Казахстане при аналогичной ситуации процентная ставка составляет в среднем 15,5%, а переплата по кредиту - 255%. Это при том, что среднемесячный доход на душу населения в Дании - 4334 евро, у казахстанцев - около 400 евро. Таким образом, среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как казахстанцу на ежемесячную выплату по ипотеке понадобится около 4-х усредненных зарплат. Вот и получается, по большому счету, что ипотека в Казахстане остается уделом избранных. Даже господдержка казахстанцев в период кризиса, позволившая реструктуризовать имеющийся ипотечный кредит до 11 % годовых, не сильно изменила сложившуюся ситуацию. Кстати, моей знакомой так и не удалось оформить ипотеку...

А снять квартиру?
В областном центре начались проблемы с арендой жилья. Снять однокомнатную квартиру за прежнюю цену уже невозможно. Риэлторы объясняют причины подорожания квартир, но делать прогнозы опасаются...
- Около двух лет наша семья из трех человек платила сорок тысяч тенге в месяц за двухкомнатную квартиру в центре города, - рассказывает Галина Сергеева. - Плюс оплата коммунальных услуг - телефон, свет, вода, КСК, работа дворника, в зимний период - отопление. В общей сложности «коммуналка» нам обходилась еще в около 7-8 тысяч тенге. Получается, за жилье уходило 47-48 тысяч в месяц. Но совсем недавно хозяйка поставила нас перед фактом: «Квартира продается, ищите новое жилье». Тут и начались мытарства. Сначала думали подыскать квартиру подешевле. Не тут-то было. Оказалось, что даже за прежнюю цену жилье в нашем районе снять практически невозможно. Приобрели газету с объявлениями, атам объявлений о сдаче квартир на долгий срок даже нет. Что делать, как выкручиваться теперь, не знаем. Пока, обратившись в несколько риэлторских агентств за помощью в подборе доступного жилья, живем в трехкомнатной, которая обходится нам в 60 тысяч тенге плюс «коммуналка» еще тысяч десять. Это при том, что в квартире почти ничего нет - ни ремонта, ни мебели. Так что на жизнь денег практически не остается. Хорошо, родители помогают, но это тоже не дело. Мы все-таки отдельная семья...
Кокшетауские риэлторы, к коим мы обратились, подтвердили, что квартиры сейчас действительно сдают немногие.
- Цены на аренду жилья и недвижимость в целом значительно повысились, - рассказывает директор агентства недвижимости «Окжетпес» Каракат Жаикова. - С февраля прошлого года они увеличились в среднем на 30%. Частично объясняется это тем, что банки при ипотечном кредитовании снизили размер первоначального взноса. К примеру, если раньше он составлял 30 процентов, то в этом году многие банки уменьшили его до 10 процентов, а в некоторые финансовые институты таковой вообще не требуется. Правда, в этом случае проценты по кредиту зашкаливают до потолка. Желающих приобрести квартиру, естественно, стало больше. Вот цены и повысились. Увеличилась и плата за аренду. Если раньше однокомнатную квартиру в центре можно было снять за 20-25 тысяч, то сейчас - минимум за 35, а если она в новом доме, там хороший ремонт, она полностью меблирована, то и за все 40 тысяч. Еще осенью прошлого года реально было найти двухкомнатную квартиру за 30-35 тысяч. Сейчас это практически невозможно.
Как правило, за двухкомнатную просят минимум 50 тысяч. Объясняется это тем, что в Кокшетау много приезжих. Причем миграция идет не только из сельской местности. Большое количество студентов прибывают на учебный период из других областей. У нас, знаете, сколько иногородней молодежи в вузах и ссузах обучается! В конце весны - начале лета стоимость аренды закономерно немного снизится, в том числе и за счет «коммуналки». Студенты, к примеру, разъедутся домой. Но о большом удешевлении говорить не приходится, цены диктуют арендодатели. Многие из них изначально просят высокую ставку за аренду, дабы покрывать свои платежи по ипотечному кредиту. Другие не хотят сдавать квартиры на длительный срок, так как их аренда по часовой и по суточной ставке намного выгодней.
Марина МАРКЕВИЧ.

©Областная общественно-политическая газета "Акмолинская правда".
Частичное использование (цитирование) отдельных материалов возможно при условии ссылки на сайт "Акмолинской правды" http://akmolinka.narod.ru
Адрес редакции: Республика Казахстан, Акмолинская область, г. Кокшетау, ул. Б. Момышулы, 41. Тел. (7162) 25-14-16. E-mail: akmolinka@narod.ru (админ сайта), pravda_6019@mail.ru (редакция в Астане), akmolynka@mail.ru (редакция в Кокшетау)